訳あり物件の 価値再生ルート期待値 を、
前提値から 30秒で計算する。
再建築不可・接道不足・私道持分・空き家・底地。情報の非対称性で粗利を生むこの市場で、 隣地統合・解体NPV・底地5シナリオ・仕入れ値天井の 期待値計算を 1物件あたり数分に圧縮します。 本サービスは入力前提値の計算結果を表示する計算ツールであり、 不動産鑑定・媒介・代理・投資助言は行いません。物理リーチを持たない買取業者・士業・個人投資家向け SaaS。
DD 工程の 50–60% を、計算ツール側で先に減らします
AlbaLink・ワケガイ等の中堅買取業者の人時から逆算。1人あたり年9-10件の処理速度がボトルネックです。最終判断はユーザーが専門家確認下で行います。
物件URL or 住所 + 公開データ突合
ユーザーが物件URLまたは住所を入力すると、公開オープンデータ（法務局XML・国交省reinfolib等）から 対象筆候補・接道幅・私道持分・用途地域・路線価を機械的に突合し、計算前提値として表示します。
価値再生ルート横断 期待値計算
隣地統合・43条2項・解体NPV・底地5シナリオを 成功確率 × 期待増分 − コストで計算し、 リスク調整後期待値の順に並べた表を出力。関連判例 (curate 30件 → 300件) を参考リファレンスとして引用します。
仕入れ値 天井・フロアの計算結果
各ルートの期待値から目標IRR逆算で 最大合理仕入れ値（天井）、業者買取相場で フロアを算出。 売出価格との位置関係（天井超過／天井未満／フロア未満）を中立ラベルで表示します。
サンプル計算結果（東京都 板橋区 徳丸3丁目38-6）
接道幅 1m・私道持分 1/2 の再建築不可物件。隣地統合候補12筆中、9筆が形状要件を満たす（計算結果）。
# 訳あり不動産DD計算結果レポート ## 価値再生ルート 計算結果（期待値ベース） | 順位 | ルート | 成功確率(前提) | 期待増分 | コスト | 期待値 | 実現月数 | |---:|---------|:----:|:----:|:----:|:--------:|:----:| | 1 | 隣地統合 | 52.6% | 2,621万 | 830万 | **984万** | 18ヶ月 | ### 最大期待値ルートの計算前提: 隣地統合 - 計算根拠: 候補141-52（接触長 5.53m, スコア 7.55） - 関連判例（参考リファレンス・特定事案への助言ではない）: - 東京地判令3.10.14 「再建築不可物件の隣地統合による評価額激変」 - 横浜地判令2.1.31 「建築計画概要書の記載と再建築可否判断」 ## 仕入れ値 計算結果 | 項目 | 金額 | |------------------|----:| | 売出価格（入力値） | 680万 | | 最大合理仕入れ値（天井） | **510万** (隣地統合基準) | | 業者買取相場フロア | 360万 (係数 0.30) | | 計算結果ラベル | 売出価格 > 天井（天井超過） | - 計算結果サマリ: 510万円まで値下げ交渉した場合に天井未満
注意: 上記は MVP 段階の暫定前提値による計算結果（β顧客との実取引データで継続的に校正中）。 成功確率テーブル・幾何判定の精度は マネタイズ戦略 v1.1 §10 感度分析に明示。 本サービスは入力前提値の計算結果を表示する計算ツールであり、不動産鑑定・媒介・代理・投資助言は行いません。
プラン（クローズドβは Starter 半額・3ヶ月無償）
通常価格は β5社獲得後に確定。下記は v1.1 仮定。
Pro（個人投資家）
楽待・健美家を併用する個人プレイヤー
- DD 月30件
- 隣地統合 / 解体NPV / 仕入交渉
- 判例抜粋（curate 30件→300件）
- 業者買取相場フロア
Business（買取業者）
訳あり買取業者・地場業者の主力プラン
- 10シート / API 5,000コール/月
- 所有者ヒント・名寄せグラフ
- 反響→DDサマリ自動化
- 専任CS（β期は週次同席）
Firm（弁護士/司法書士）
共有物分割・借地非訟・遺産分割の事務所
- 5シート / 判例RAG
- 登記下書き・筆界特定アドオン
- 共有持分・借地権 ルート別判例
法的設計（計算ツールであり、推奨・媒介・鑑定は行わない）
本サービスは入力前提値の機械的計算結果を表示する計算ツールです。
本サービスが行わないこと
- 媒介・代理はしません（宅地建物取引業法）。価格は計算結果として提示し、取引の媒介は行いません。
- 不動産鑑定はしません（不動産鑑定評価法）。「鑑定」「査定」表記を排除し「計算結果」に統一します。
- 個別法的助言はしません（弁護士法72条）。判例引用は参考リファレンスであり、特定事案への助言ではありません。
- 投資助言・推奨はしません（金融商品取引法第28条第3項）。計算結果はユーザーが意思決定の材料として用いるものです。
- 登記申請書類の自動生成はしません（司法書士法73条）。書類は士業確認下で作成します。
- 「100%」「絶対に再建築可能」「即決推奨」等の断定・推奨表現は意図的に排除します（景品表示法）。
最終判断はユーザーが専門家確認下で行う
計算結果は意思決定の代替ではなく、宅地建物取引士・建築士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・税理士の確認下でユーザー自身が最終判断を行うものとします。
クローズドβ 5社募集
訳あり物件の買取業者・地場業者・専門士業 5社を募集します。書面LOI ベースでの参加をお願いしています。 フィードバック契約 月¥30,000、3ヶ月以降は Business プラン半額（¥124,000/月）。